膜隔离:乳化脱模剂会在模板上形成一层隔离膜，阻隔混凝土与模板的接触，便于脱模。 化学作用:乳液脱模剂的化学官能团会与混凝土中的无机离子或基团发生化学反应，形成一层能将混凝土与模板隔离的物质，使其易于脱模。
成都水性脱模剂会分散在模板表面，脱模剂中的水分会在空气中蒸发，留下油性成分作为脱模的有效成分。市面上的水性脱模剂质量参差不齐，优质的水性脱模剂水分挥发慢。挥发后会在模板表面形成一层薄膜，具有良好的脱模效果。反之，如果长时间不成膜，就会在混凝土表面留下斑点。而质量差的水性脱模剂，在成膜时容易造成粘膜现象，水分蒸发后不连续脱模。
使用脱模剂时的注意事项: 避免脱模剂与施工缝和钢筋接触。 如果混凝土表面要涂漆，则不能使用含蜡或硅的脱模剂。 脱模剂要按照说明书使用，有些脱模剂必须在混凝土浇筑前干燥或硬化；还有一些要在混凝土浇筑前几分钟刷漆。一般来说，脱模剂涂刷与混凝土浇筑间隔时间越短，间隔时间越长，会造成脱模剂干燥或被雨水冲走。
