做产业地产项目，不是随便建好一个产业园区，就会有大批企业搬进来。
影响产业地产行业的一个核心因素，就是市场需求。无视市场需求，带来的后果就是在产业园区建成后，找不到愿意入园的企业，导致园区招商陷入困局。
【壹】
市场需求，决定你的产品能不能卖掉。
市场需求包括三方面的内容：产品需求、区位需求、服务需求。
第一，产品需求。
企业客户为什么要你的产品。
在选择生产办公场所的时候，企业客户有多种选择。比如说，服装企业，它可以购买产业园区的标准厂房，可以租用旧厂房，也可以租用简陋的民房。企业为什么要用你的产品？
第二，区位需求。
客户为什么要到你这个地区，而不是去其他地区。
各地开发的产业园区，同质化是非常严重的问题，产业园区的产业定位、产品形态等趋向同质化。
也就是说，每个地区都有相同产品的产业园区，企业选择的余地大，企业客户为什么要到你这个地区，而不是到其他地区。
比如说每个地区都有服装产业园，你在重庆打造服装产业园区，能不能吸引其他地区的服装加工企业搬到重庆？
第三，服务需求。
在同一个区位，企业有没其他项目可以去？在同一个区位，企业为什么一定要到你的产业园区，而不是到其他开发商做的产业园区。
企业发展有大量的服务需求，谁能够抓住企业的问题所在，谁能够解决企业发展生存的问题，企业就会选择谁。
我们能够为企业带来哪些增值服务？我们又如何满足企业的需求，从而帮助企业发展？
在与周边竞争对手比较时，强大的服务能力就是你的竞争力。
【贰】
在市场需求分析时，我们一定要解答三个问题：企业客户为什么要这种产品？为什么要到这个地区？为什么要到你的产业园区？
当把这三个问题研究清楚，把它们搞明白，你的产品就可以卖掉，项目就可以做。
为什么企业不来了？一定是有原因的，主要围绕三个方面：产品、区位、服务。产品问题，例如，产品形态、价格、质量等；区位问题，例如，产业基础、地段、交通、地方政策等；服务问题，例如，服务效率、服务能力等。
只要我们在这三个方面足够好，能够切实满足企业的需求，园区招商就不会是问题。
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